A Pénzcentrum.hu mindig érdekes szempontok szerint vizsgál meg bizonyos lehetőségeket, most például azt vette górcső alá, hogy érdemes-e a jelenlegi magas lakásárak mellett azért venni egyet, hogy az majd pénzt hozzon azzal, hogy kiadjuk és annak is utánajárt, melyik a jobb befektetés egy rózsadombi garzon vagy éppenséggel egy óbudai panel.
De megpróbálják körbejárni, hogy miképpen oldható meg, hogy például 7 millió forint befektetéséből vegyünk 22 milliós lakást, természetesen anélkül, hogy hozzá kellene pénzt tenni.
Az utóbbi időben, a médiában szereplő hírek azt igazolják, hogy meglódult az ingatlanpiac, felszöktek az árak és lakások, nyaralók jó áron kelnek el sorban. Szintén kedveznek a feltételek azoknak, akik rövidtávú lakáskiadással foglalkoznak Budapesten.
Költségek és kockázatok
Először is meg kell vizsgálni a költségeket és a kockázatokat, mindig érdemes szem előtt tartani a piacgazdaságban, hogy extra hozamhoz extra kockázat párosul.
Nagyon fontos minden költséget figyelembe venni lakásvásárlás és kiadás esetén is. Érdemes a háttér biztosítása érdekében ügyvédi munkadíjjal, de számolni kell például a vásárlásnál az átírási illetékkel, és nem szabad elfelejteni az eladás és kiadás esetén beleszámolni az adót és az ügynöki jutalékot.
Az ingatlan értékének négy százaléka lehet a visszterhes vagyonátruházási illeték , speciális esetekben lehet alacsonyabb mértékkel is számolni sőt mentességet is kaphatunk alóla néhány esetben, de jellemzően nem érvényesülnek ezek a kedvezmények a befektetési céllal vásárolt ingatlanok esetében.
Személyi jövedelemadót kell fizetnünk az ingatlan eladásakor, ennek a mértéke jelenleg 15 százalék, és a vételi és eladási ár különbsége után kell megfizetni természetesen abban az esetben, ha nyereséget értünk el az ügyleten. Fontos tudni, , hogy a vásárláshoz képest, minél később adjuk el az ingatlanunkat, annál nagyobb a kedvezmény az adó mértékéből, sőt ha 5 év után értékesítjük, akkor nem is kell adót fizetni.
Abban az esetben, ha nem mi adjuk el az ingatlant az ügynöki jutalék általában az értékesítési költség 2,5 és 5 százaléka között lehet, és egy százalék körül lehet az ilyenkor esedékes ügyvédi munkadíj.
Az adózásra nagyon fontos figyelni akkor, ha kiadjuk az ingatlant, mert nagy büntetés járhat annak, aki elmulasztja.
Ha hosszú távon adjuk ki, akkor a főszabály szerint csak személyi jövedelemadót kell fizetni 1 millió forint alatt, de ha meghaladja a bevétel ezt az összeget, akkor már egészségügyi hozzájárulást, azaz ehot is kell fizetni.
Kiadás esetén is lehet számolni a közvetítői díjjal, ami jellemzően egyhavi bérleti díjnak felel meg, de előfordulhat, hogy a tapasztaltabb ingatlanosok ennél többet kérnek.
Azoknak érdemes tisztában lenni az “egyéb szálláshely-szolgáltatás” részletes szabályaival, akik rövid távon, például az AirBnB vagy a booking.com segítéségével szeretnék kiadni a lakásaikat. Ebben az esetben minden egyes vendég után meg kell fizetni a közvetítői díjat.
Kockázatok
A lakáskiadással és vásárlással járó legnagyobb kockázatokat is érdemes mérlegelni Lakásvásárlás esetén a pénzünket, tőkénket kockáztatjuk, mert esetleg csökkenhet időközben az ingatlanunk értéke. Arra is kell számolni , hogy romlik a lakás állaga és a javításra kifizetett összeggel is számolni kell. Annak is van kockázata, hogy mekkora összegért tudjuk kiadni. Abban az esetben, ha mindenképpen egy jó bérlőre várunk azalatt az idő alatt is a következőkre kell számítani: elesünk a bérleti díjtól, a hirdetési időszak alatt, de ezalatt fizetnünk kell a lakás közös költségét, és a rezsi átalányrészét is. Ha olcsóbban adjuk ki, akkor hosszú távon jutunk állandó kisebb bevételhez.
Abban az esetben, ha csak rövid távú kiadásra szánjuk az ingatlanunkat, akkor fontos tisztában lenni azzal, hogy az első időszakban csak alacsonyabb áron tudjuk kiadni, és az első időszakban többet fog üresen állni a lakás, mint ahogy azt kiszámoltuk hosszú távon.
Abban az esetben, ha a lakásvásárlásra hitelt veszünk fel, akkor a fentiek mellett még a hitelfelvétel kockázatát is be kell számítani.
A Pénzcentrum 2 példa segítségével modellezi, hogy mire számíthat az, aki ki szeretné adni a lakást:. egy óbudai panellakást illetve egy rózsadombi garzon.
22,9 millió a 69 négyzetméteres panellakás, jó közlekedéssel, az Árpád-hídhoz közeli Miklós téren, felújítva, kiadásra készen.
A Szentendrei úton ehhez nagyon közel adnának ki havi 150 ezer forintért, egy szintén panelekből összerakott lakást, amelynek 66 négyzetméter alapterülete
A példában a 22,9 milliós vételárat sikerült lealkudni 22 millióra, a bérleti bevétel marad a havi 150 ezer forinton , mert a Miklós térre néző lakás jóval piacképesebbnek tűnik, mint az, amelyik a roppant zajos és forgalmas Szentendrei útra néz.
Ha készpénzből, saját tőkéből vásároljuk a lakást, akkor könnyű kiszámolni a bruttó hozamot, mivel az éves bérleti díj 1.800000 forint lesz, így 8,2 százalékos hozamot érünk el.
Ha Ezt az összeget állampapírba fektetnénk, akkor alacsony kockázat mellett az öt év múlva lejáró, 2022/J sorozatjelű Prémium Magyar Államkötvény hozamát kereshetnénk meg, amelynek mértéke 3,8 százalék, így 836 ezer forintot kapnánk évente.
Hitelből is?
Ha nincs elég tőkénk és az ingatlan árának egy részét hitelből szeretnénk fedezni, akkor fontos átgondolni hogy milyen futamidővel vesszük fel a hitelt. A bankok ajánlatai alapján arra jutott a portál szakembere , hogy jelenleg 2,43 százalékos THM-el vehetünk fel a legkedvezőbben 15 millió forint hitelt, 15 év futamidővel, és ennek törlesztőrészlete 99 214 forint lesz.
A példa azt mutatja, hogy a törlesztőrészlet mértékét igencsak nagy mértékben meghaladja a 150 ezer forintos bérleti díj, még abban az esetben is előnyös, ha a befektetett 7 millió forint után az államkötvények hozamát nem kapjuk meg, ami havi szinte 22 ezer forint, mert azt befektettük az ingatlanba.
Egy menő 69 négyzetméteres óbudai panellakásunk 15 év alatt úgy lehet, hogy minden a számítások szerint történik, tehát a befektetéshez az eredeti 7 millión kívül már ne kellett befektetni és még havonta 30 ezer forintot is kaptunk.
Ha a Rózsadombon szeretnénk lakást venni ugyanezek a feltételek mellett, akkor nem szabad túl nagy és extra dologra gondolni, például hirdetnek egy 33 négyzetméteres garzont 23 millióért a Mecset utcában, a Rózsadomb alján.
A környéken, a kiadó lakások terén, 98 ezer forint körüli bevételre lehet számítani havi szinten.
Természetesen ennél a példánál is feltételezi a szakember, hogy 22 millió forintra le tudták alkudni a lakás árát, ebben az esetben pedig az éves 1 176 000 forintos bérleti díj összesen 5,35 százalékos hozamot jelent, ez pedig meghaladja a 3,8 százalékos államkötvényhozamot, de már nem olyan jelentős a különbség.
Ha viszont részben hitelből vesszük meg a lakást, és 15 millió forintot vennénk fel, akkor az jól látszik, hogy látjuk, hogy ennek a lakásnak a bérleti díja egyáltalán nem nem fedezi a törlesztőrészleteket, természetesen 15 éves futamidővel számolva, és még azt is érdemes hozzászámolni, hogy az államkötvény után járó kamatot a befektetett 7 millió forint után sem kapjuk meg, amelynek a mértéke egy hónapra 22 ezer forint lenne.
Érdemes-e ingatlanalapba fektetni?
Ha nem szeretnénk ingatlanvásárlással és a kiadással foglalkozni és úgy gondoljuk, hogy , jó befektetés akkor ingatlanalapba is befektethetjük a pénzünket, tehát egy pénzügyi közvetítőn keresztül több ingatlanba, a portfólióban jellemzően kereskedelmi célú ingatlanok, irodaházak szerepelnek és az ingatlanalap értékét ezeknek az értéke és bérleti díjai határozzák meg. Ha jól teljesítenek azok az ingatlanok, melyek az alap tulajdonában vannak, ami azt jelenti, hogy emelkedik a piaci áruk és ki is vannak bérletbe adva, akkor természetesen nőni fog a megtakarításunk, de itt is nagy a kockázat, mert, ha beüt egy ingatlanpiaci válság, akkor bizony nagyon rosszul járhatunk
Oszd meg a cikket facebookon!
